Dal 20 maggio 2026 entra pienamente in vigore il Regolamento UE 2024/1028, e con esso scattano controlli più rigorosi sulle locazioni turistiche. La novità riguarda i proprietari italiani che affittano case con affitti brevi tramite le piattaforme: la legge europea ora impone la tracciabilità completa di ogni prenotazione, trasformando la gestione degli affitti occasionali da un’attività “libera” a un’attività sotto controllo fiscale e amministrativo.
Affitto breve: definizione e limiti
Un affitto breve è un contratto di locazione di immobili a uso abitativo della durata massima di 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori di un’attività d’impresa. Non richiede registrazione scritta obbligatoria, ma è soggetto a specifici adempimenti fiscali e burocratici.
- Limite immobili: fino a due appartamenti puoi affittare come privato con cedolare secca. Oltre i due immobili, è considerata attività imprenditoriale e scatta l’obbligo di Partita IVA.
- Cedolare secca: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo. I portali di prenotazione trattengono e versano l’imposta, semplificando la gestione.
Adempimenti burocratici essenziali
Chi gestisce affitti brevi deve rispettare diversi obblighi:
- CIN (Codice Identificativo Nazionale): ogni immobile deve avere un codice univoco.
- Alloggiati Web (Questura): comunicazione dei dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo.
- SCIA o CIA : inviata allo sportello SUAP del comune, con riscossione della tassa di soggiorno.
- Flussi statistici ISTAT/regionali: obbligatori in alcune regioni per monitorare i turisti.
Servizi inclusi come pulizia e biancheria sono permessi; servizi extra come colazione richiedono invece apertura di attività ricettiva (B&B).
Il settore degli affitti brevi in Italia sta entrando in una fase di crescente attenzione da parte della Gdf e Agenzia Entrate. Le autorità stanno osservando più da vicino questa attività per scovare i redditi nascosti derivanti dalla gestione delle attività in maniera irregolari o da lacune che emergono dalla gestione poco accorta.
L’errore o il “dolo” può attenzionare i controlli, adesso più rigorosi per esempio se l’attività che da mettere in campo subito dopo aver ricevuto le prenotazioni non è pienamente coerente tra operazioni, reportistica e documentazione facendo emergere Redditi non dichiarati o incoerenti.
Gli operatori più a rischio, sono quelli la cui attività manca di coerenza, magari perché incassano ricavi tramite più canali senza creare un flusso di reportistica unificato o perché gestiscono la registrazione degli ospiti in modo incoerente.
La Guardia di Finanza si concentra sull’evasione perchè distorce il mercato, crea concorrenza sleale e danneggia la reputazione dell’intero settore e Incide sulle entrate pubbliche.
Il 20 maggio 2026 come spartiacque
Il Regolamento UE 2024/1028 impone alle piattaforme (Airbnb, Booking.com, ecc.) di trasmettere mensilmente tutti i dati delle prenotazioni alle autorità nazionali, tra cui:
- numero di registrazione e indirizzo dell’immobile;
- URL dell’annuncio;
- dati dell’host e informazioni sulle prenotazioni.
Questo consente ad Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza di avere strumenti per effettuare controlli incrociati sui redditi non dichiarati, segnando il 20 maggio 2026 come data spartiacque: da quel giorno, ogni prenotazione sarà tracciata e verificata e chi non è in regola rischia sanzioni immediate.
Perché cambia la vita dei proprietari
- Chi ha uno o due immobili può continuare a gestirli come privato, ma deve adeguarsi ai nuovi obblighi di tracciamento e comunicazione.
- Chi affitta tre o più immobili deve aprire Partita IVA e seguire regole più complesse, con rischi maggiori in caso di inadempienza.
In pratica, il 20 maggio 2026 segna l’inizio di una nuova fase di trasparenza fiscale e controllo, rendendo essenziale per ogni proprietario conoscere e rispettare le regole, anche per proteggere il proprio reddito e evitare sanzioni pesanti.
