La sentenza n. 24478/2025 della Cassazione ha dettato i principi di diritto da applicare in relazione a una compravendita registrata applicando l’agevolazione prima casa stipulata da un’acquirente già proprietaria di altra abitazione, composta da una sola camera da letto di 12 metri quadrati e un soggiorno di 18 metri quadrati e reputata «inidonea» a fronte della sopravvenuta nascita di due gemelli.
Nella sostanza: Se una persona fisica, già proprietaria di un’abitazione non idonea a essere abitata, la cosiddetta “casa preposseduta”, ovunque questa essa sia ubicata:
- impedisce l’avvalimento dell’agevolazione prima casa, se è stata acquistata con l’agevolazione prima casa;
- non impedisce l’agevolazione, se non è stata acquistata con l’agevolazione prima casa (anche se la casa preposseduta sia ubicata nel medesimo Comune nel quale si trova la casa oggetto del nuovo acquisto).
La legge impedisce l’agevolazione prima casa a chi sia già proprietario:
- di un’abitazione nel medesimo Comune in cui è ubicata la casa oggetto di successivo acquisto;
- di un’abitazione in qualsiasi Comune italiano se acquistata con l’agevolazione prima casa.
In quest’ultima ipotesi, secondo la Cassazione, non rileva che la «casa preposseduta» sia idonea o
non idonea: il fatto di averla comprata avvalendosi del beneficio fiscale impedisce ogni ragionamento sul punto della pretesa inidoneità della casa preposseduta.
Questa conclusione cui la Cassazione giunge è argomentata:
- in diritto, con la considerazione che la legge impedisce l’agevolazione prima casa al contribuente che sia già titolare del diritto di nuda proprietà di una casa, ovunque ubicata, acquistato con l’agevolazione prima casa.
Il ragionamento è quindi che, se addirittura la titolarità di una nuda proprietà impedisce l’agevolazione prima casa, allora non è possibile disquisire in termini di idoneità o inidoneità di una casa preposseduta, se addirittura questa sia già stata acquistata con l’agevolazione prima casa.
Nella prima ipotesi: abitazione ubicata nel medesimo Comune ma non acquistata con l’agevolazione prima casa, si può dare ingresso a una valutazione in termini di idoneità o di inidoneità della casa preposseduta.
In caso di inidoneità, dunque, la casa preposseduta, se non acquistata con l’agevolazione prima casa, non impedisce l’avvalimento dell’agevolazione «prima casa» qualora si effettui l’acquisto di un’altra abitazione ubicata nel medesimo Comune.
Si tratta dunque di comprendere cosa si intenda per abitazione «inidonea».
Su questo aspetto, peraltro, la strada è assai facilitata dalla considerazione che la Cassazione afferma non essere impeditiva dell’agevolazione la prepossidenza di un fabbricato ubicato nel medesimo Comune e che, per qualsiasi ragione oggettiva o soggettiva ( es. per le ridotte dimensioni), sia inidoneo ad essere destinato ad abitazione.
