Il settore degli affitti brevi continua a rappresentare un’interessante opportunità di investimento, soprattutto nelle località a forte vocazione turistica. La scelta tra gestione privata con cedolare secca e attività imprenditoriale con partita IVA non può tuttavia essere basata esclusivamente sull’aliquota fiscale nominale.
Numero degli immobili, servizi offerti agli ospiti, organizzazione dell’attività, costi effettivi, posizione previdenziale del titolare e normativa regionale sono tutti elementi che possono modificare radicalmente il risultato economico finale.
Cedolare secca: 21% sul primo immobile e 26% sugli altri
Per le locazioni brevi, ossia i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, la cedolare secca si applica con aliquota ordinaria del 26%.
L’aliquota è ridotta al 21% per i redditi derivanti da una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. Sugli ulteriori immobili destinati a locazione breve si applica invece il 26%.
Dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto quando vengono destinati a tale attività non più di due appartamenti. Dal terzo immobile l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguente necessità di valutare l’apertura della partita IVA e gli ulteriori adempimenti amministrativi e previdenziali.
La presunzione riguarda il numero degli appartamenti destinati alla locazione breve nel corso del periodo d’imposta, non il numero dei contratti conclusi.
Un esempio numerico
Su 50.000 euro di canoni riferiti a un unico immobile, l’imposta sostitutiva al 21% è pari a 10.500 euro.
Il risultato dopo la sola imposta è quindi di 39.500 euro. Da questo importo devono comunque essere sottratti gli eventuali costi sostenuti per commissioni delle piattaforme, pulizie, utenze, manutenzioni, assicurazioni e gestione dell’immobile, che nella cedolare secca non sono analiticamente deducibili.
Partita IVA e regime forfetario
Quando l’attività assume carattere imprenditoriale, il contribuente può valutare il regime forfetario, purché siano rispettati i requisiti previsti dall’articolo 1, commi 54 e seguenti, della Legge 23 dicembre 2014, n. 190.
Tra i principali requisiti rientrano il rispetto del limite annuo di ricavi o compensi e l’assenza delle cause ostative previste dalla legge.
Per le nuove attività l’imposta sostitutiva può essere applicata nella misura del 5% per il periodo d’imposta di avvio e per i quattro successivi. L’agevolazione richiede, tra l’altro, che nei tre anni precedenti il contribuente non abbia esercitato un’attività artistica, professionale o d’impresa e che la nuova iniziativa non costituisca mera prosecuzione di un’attività precedentemente svolta come dipendente o autonomo. La verifica deve essere effettuata sulla sostanza dell’attività, non soltanto sul codice ATECO formalmente utilizzato. Il riferimento è l’articolo 1, comma 65, della Legge n. 190/2014.
Con l’entrata in vigore della classificazione ATECO 2025, il codice relativo ai servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze è il 55.20.42. Il precedente codice 55.20.51 apparteneva alla classificazione ATECO 2007 aggiornata e non deve quindi essere utilizzato automaticamente nelle nuove pratiche senza verificarne la riclassificazione.
Per le attività ricettive riconducibili al gruppo dei servizi di alloggio, il regime forfetario applica normalmente un coefficiente di redditività del 40%. Ciò significa che, su 50.000 euro di ricavi, il reddito fiscale lordo è determinato forfetariamente in 20.000 euro.
Il restante 60% non rappresenta però un guadagno “esente da imposte”, ma una quota forfetaria destinata ad assorbire tutti i costi dell’attività. Le spese effettive per pulizie, utenze, commissioni, manutenzioni e property manager non possono essere dedotte analiticamente.
La contribuzione INPS degli affittacamere
Chi esercita un’attività ricettiva imprenditoriale può essere soggetto all’iscrizione alla Gestione commercianti INPS, qualora ricorrano i requisiti di abitualità e prevalenza.
Per gli affittacamere è prevista una particolare deroga al minimale contributivo: i contributi sono calcolati sul reddito effettivamente prodotto, senza applicazione del minimale annuo normalmente previsto per commercianti e artigiani. Tale regime speciale è riconosciuto dalla prassi INPS da diversi anni.
La circolare INPS n. 38 del 7 febbraio 2025 indicava per i commercianti un’aliquota ordinaria del 24,48%. Per il 2026 occorre fare riferimento agli importi e alle aliquote aggiornati annualmente dall’Istituto.
I contribuenti forfetari possono inoltre richiedere la riduzione contributiva del 35%, prevista dall’articolo 1, comma 77, della Legge n. 190/2014. La riduzione non è automatica e deve essere richiesta secondo le modalità e nei termini stabiliti dall’INPS.
Simulazione con 50.000 euro di ricavi
Ipotizzando:
- ricavi pari a 50.000 euro;
- coefficiente di redditività del 40%;
- reddito forfetario pari a 20.000 euro;
- aliquota commercianti del 24,48%;
- riduzione contributiva del 35%;
- imposta sostitutiva start-up del 5%;
i contributi previdenziali sarebbero indicativamente pari a circa 3.182 euro.
Poiché i contributi previdenziali versati sono deducibili dal reddito forfetario, l’imposta sostitutiva del 5% sarebbe calcolata su circa 16.818 euro, risultando pari a circa 841 euro.
Il carico complessivo stimato ammonterebbe quindi a circa 4.023 euro, pari a poco più dell’8% dei ricavi.
Il residuo fiscale sarebbe di circa 45.977 euro, dal quale devono però essere sottratti tutti i costi reali dell’attività. Non è quindi corretto definirlo automaticamente “guadagno netto in tasca”.
Lavoratore dipendente e iscrizione alla Gestione commercianti
La presenza di un rapporto di lavoro dipendente a tempo pieno può incidere sull’obbligo di iscrizione alla Gestione commercianti, ma non determina in ogni caso un esonero automatico.
È necessario verificare concretamente i requisiti dell’abitualità e della prevalenza dell’attività commerciale, tenendo conto del tempo dedicato, dell’organizzazione predisposta e delle modalità operative.
La posizione deve essere rappresentata correttamente nella Comunicazione Unica e valutata dall’INPS. Non è quindi prudente presentare l’esonero contributivo come un diritto sempre spettante al solo ricorrere di un contratto di lavoro full-time. L’INPS richiede infatti una verifica sostanziale dei presupposti dell’iscrizione.
Gestione tramite property manager
Il ricorso a un’agenzia o a un property manager richiede particolare attenzione nella redazione del contratto.
Il mandato con rappresentanza, disciplinato dagli articoli 1703 e seguenti del Codice civile e, in particolare, dall’articolo 1704 c.c., consente al gestore di agire in nome e per conto del proprietario.
La sublocazione o il contratto cosiddetto “vuoto per pieno” producono invece effetti giuridici e fiscali differenti, perché l’agenzia assume direttamente la disponibilità dell’immobile e può diventare il soggetto che concede l’alloggio agli ospiti.
La scelta del contratto non garantisce, da sola, l’accesso all’imposta sostitutiva del 5% o a uno specifico trattamento INPS. Occorre verificare che il rapporto contrattuale corrisponda all’effettivo funzionamento dell’attività.
Nel regime forfetario le commissioni del property manager non sono deducibili analiticamente. Il ricavo deve essere individuato in base alle somme di competenza del titolare, senza confondere l’incasso lordo dell’ospite, le somme riscosse per conto del proprietario e i compensi spettanti all’intermediario.
CIN, comunicazione degli ospiti e sicurezza
Il Codice Identificativo Nazionale, CIN, deve essere esposto all’esterno della struttura e indicato negli annunci pubblicati online. L’obbligo riguarda sia le strutture ricettive sia gli immobili destinati a locazioni brevi o turistiche.
I dati degli ospiti devono essere trasmessi alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, secondo le tempistiche previste dall’articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.
Per le locazioni brevi e turistiche sono inoltre previsti obblighi relativi ai dispositivi di rilevazione del gas combustibile e del monossido di carbonio, nonché agli estintori portatili. Gli estintori devono essere collocati in posizioni accessibili e visibili, con almeno un estintore per piano e, in ogni caso, uno ogni 200 metri quadrati o frazione.
Per affittacamere, bed and breakfast e altre strutture ricettive possono applicarsi discipline di sicurezza regionali o settoriali differenti. La normativa sul CIN non sostituisce quindi gli ulteriori requisiti previsti per le attività ricettive imprenditoriali.
Imposta di soggiorno: regole diverse in ogni Comune
L’imposta di soggiorno è regolata dai singoli Comuni. Aliquote, periodi di applicazione, esenzioni, numero massimo di pernottamenti tassabili e modalità di riversamento devono essere verificati nel regolamento comunale vigente.
Le somme riscosse dall’ospite a titolo di imposta di soggiorno non costituiscono un ricavo del gestore, perché vengono incassate per conto dell’ente locale e devono essere successivamente riversate.
Le piattaforme possono occuparsi della riscossione e del versamento soltanto nei Comuni con i quali hanno stipulato specifici accordi. Non è pertanto possibile affermare, in termini generali, che Airbnb o altri portali provvedano sempre automaticamente.
Il passaggio dalla gestione privata all’attività d’impresa
Il passaggio da locazione turistica non imprenditoriale ad attività ricettiva imprenditoriale può richiedere:
- apertura della partita IVA;
- iscrizione al Registro delle imprese;
- presentazione della SCIA al SUAP competente;
- verifica della disciplina regionale sulle strutture ricettive;
- aggiornamento dei dati presenti nei portali regionali;
- aggiornamento della posizione nella Banca Dati delle Strutture Ricettive;
- adeguamento del CIN e degli annunci pubblicati sulle piattaforme;
- aggiornamento dei dati fiscali comunicati ad Airbnb, Booking e agli altri intermediari.
La procedura concreta varia in base alla Regione, al Comune e alla tipologia di attività esercitata. Non è quindi possibile stabilire una tempistica nazionale valida per tutti i territori.
Anche la permanenza dello stesso CIN dopo il passaggio alla forma imprenditoriale deve essere verificata sulla piattaforma BDSR e presso gli uffici regionali competenti: la variazione dei dati non garantisce necessariamente che il codice rimanga invariato in ogni situazione.
Quale regime conviene?
La cedolare secca presenta il vantaggio della semplicità e dell’assenza di obblighi contabili tipici dell’impresa, ma tassa l’intero canone senza consentire la deduzione delle spese.
Il regime forfetario può determinare un carico fiscale e previdenziale più contenuto, soprattutto in presenza dell’aliquota start-up del 5% e della riduzione contributiva, ma comporta l’apertura di un’attività imprenditoriale e una serie di adempimenti amministrativi, previdenziali e organizzativi.
La convenienza deve essere calcolata considerando almeno:
- numero degli immobili;
- ricavi attesi;
- costi effettivi di gestione;
- commissioni delle piattaforme;
- posizione lavorativa e previdenziale del titolare;
- possibilità di applicare l’aliquota start-up;
- disciplina regionale e comunale;
- servizi offerti agli ospiti;
- necessità di personale o collaboratori;
- rischio di superamento dei limiti del regime forfetario.
La soluzione fiscalmente più vantaggiosa non coincide sempre con quella economicamente e organizzativamente più efficiente. Prima di avviare l’attività è quindi opportuno predisporre una simulazione comparativa completa e verificare preventivamente la classificazione regionale della struttura, gli obblighi SUAP e la posizione previdenziale.
